Как купить залоговую квартиру у банка

Ипотечное кредитование сегодня пользуется популярностью, многие семьи приобретают жилье с помощью займа. Но некоторые граждане не возвращают заём. Этой ситуацией можно воспользоваться и купить залоговую квартиру у банка по низкой цене.

Что такое залоговая квартира?

Залоговая квартира – это недвижимость, которая предоставлена кредитору для обеспечения исполнения обязательства. Банк выдает кредитные средства, а заемщик предоставляет квартиру для оформления залога. Пока кредит не выплатят, ипотечная недвижимость находится под обременением. Такое имущество нельзя продавать, дарить и совершать другие операции по отчуждению.

1. Когда у заемщика возникают финансовые трудности, платежи по ипотеке перестают вноситься, образовывается долг. Чтобы его погасить ипотечное жилье продают.
2. Иногда стоимость такого имущества ниже от средней рыночной цены.
3. Для банка главное продать жилье и возвратить кредитные средства с процентами, а должнику главное решить свои финансовые проблемы.
4. Залоговые квартиры предполагают безопасность сделки.
5. Перед оформлением ипотеки банки проверяют недвижимость. Если объект был принят в качестве залога – он чист в юридическом понимании.
6. В дополнение существует законодательство, которое детально регулирует банковский сектор, поэтому мошенничество и другие незаконные действия со стороны владельца жилья и залогодержателя маловероятны.

Способы приобретения квартиры в залоге

Способ продажи залогового жилья зависит от причины его реализации. Недвижимость может продаваться собственником добровольно с согласия банка либо продаваться банком после взыскания ипотеки.

Покупка залоговой недвижимости у должника

Приобрести залоговое жилье можно непосредственно у собственника, который задолжал перед банком.

• Должник продает имущество с целью рассчитаться по своему кредиту.
• Покупателю в первую очередь надо уточнить, дает ли свое согласие держатель залога на реализацию предмета ипотеки.
• Большая часть банков поддерживают намерения должника продать залог, чтобы рассчитаться с долгами.
• Договор купли-продажи в таком случае заключаться с должником, поскольку он является собственником имущества.
• Реализация может происходить только с согласия кредитора, со стороны банка необходимо получить письменное разрешение на продажу жилья.
• На объект недвижимости накладывается обременение, поэтому без согласия залогодержателя нельзя.

Покупка квартиры отобранной банком за долги

При наличии долга банк имеет право забрать залог. Чтобы отобрать имущество кредитор обращается в суд для вынесения решения о принудительной продаже залога на публичных торгах. Решение суда не нужно при наличии соглашения о внесудебном порядке взыскания предмета залога.

Для применения внесудебного способа, заемщик должен нарушить условия кредитного договора.

На основании невыполнения условий договора заемщиком, нотариус выдает исполнительную надпись.

Согласно со статьей 350.1 ГК РФ после применения внесудебного способа банк может выставить недвижимость на торги по условиям, предусмотренным договором.

Если собственником залоговой квартиры выступает предприниматель, тогда стороны могут предусмотреть такие варианты решения вопроса:

• продажа залога другому лицу с последующим взысканием суммы в счет погашения долга;
• переоформление недвижимости в собственность залогодержателя по цене установленной кредитором и заемщиком.

Кредитор с помощью исполнительной надписи нотариуса приобретает право собственности и далее переоформляет недвижимость на свое имя. После взыскания залоговой квартиры договор купли-продажи заключается непосредственно с банком.

Учитывая вышеописанное, стоит понимать, что покупатель может приобретать недвижимость как у заемщика, так и у банка. Существует еще одна правовая схема продажи ипотечного жилья, по которой залогодержатель самостоятельно продает имущество заемщика. В таком случае переоформление права собственности на имя банка не происходит, но организация уполномочена продавать чужую недвижимость от своего имени.

Участие в процедуре публичных торгов

Публичные торги – это специальные электронные площадки, предназначенные для реализации взысканного имущества.

• Чтобы принять участие в процедуре продажи, необходимо быть зарегистрированным на сайте продаж.
• Руководителем процесса во время реализации имущества является специализированная организация.
• Для принятия участия потенциальные покупатели должны быть зарегистрированными на сайте торговой площадки.
• Участник должен иметь электронную цифровую подпись, чтобы подписывать заявку на принятие участия в торгах, отзывать поданную заявку, предлагать свою цену за жилье.

Этапы проведения публичных торгов

Перед тем как купить залоговое жилье надо понимать порядок действий на электронной торговой площадке, рассмотрим этапы продажи взысканного имущества:

1. продавец вносит заявку на проведение торгов;
2. оператор электронной площадки принимает заявление о продаже и публикует его;
3. покупатели видят опубликованный товар и оставляют свои заявки с указанием начальной цены;
4. продавец в течение пяти дней рассматривает заявки покупателей, определяет участников, после чего составляется протокол об открытии процедуры продажи;
5. далее участники предлагают свою цену, идет конкурентная борьба за товар;
6. в конце определяется наилучшее ценовое предложение, система автоматизированным способом выбирает победителя;
7. оформляется протокол о результатах проведения торгов, заключается договор купли-продажи квартиры.

Проблемные вопросы залоговых квартир

Залоговая недвижимость может иметь скрытые негативные моменты. Покупателю перед заключением договора купли-продажи необходимо узнать некоторые вопросы.

1. Первым делом следует установить, кто живет в квартире на момент её продажи. Иногда залогодатель не намерен покидать жилье, это для нового собственника может стать серьезной проблемой. Особенно если в ней проживают несовершеннолетние дети.
2. Второй момент – это задолженность по коммунальным платежам. Банки забирают квартиры за долги по кредиту, должники ввиду отсутствия денег могут одновременно накапливать долги по коммуналке. Задолженность редко бывает слишком большой, но к этому надо быть готовым или предварительно уточнять данный вопрос.

Заключение

Покупка залоговой недвижимости – это распространенный способ приобретения жилья по приемлемой цене. Ипотечные квартиры, которые реализуют банки в большинстве случаев юридически чистые и недорогие. Процедура продажи недвижимости на публичных торгах четко регламентирована законодательством, новый собственник может быть спокоен за свои деньги.