Аренда с правом выкупа недвижимого имущества: плюсы и минусы, составление, расторжение

Аренда с правом выкупа недвижимого имущества встречается нередко, так как условия сделки достаточно выгодны для всех её участников. Продавец до продажи объекта получает постоянный ежемесячный доход, а приобретатель, не имея на руках необходимой суммы для покупки, получает возможность пользоваться им в собственных целях до внесения цены арендуемого помещения.

Что подразумевает аренда недвижимости с последующей покупкой

Арендные сделки с возможностью покупки объекта недвижимости выражаются в использовании объекта в договорных целях и последующий переход прав владельца к новому хозяину. Происходит это, когда заканчивается период аренды либо до его истечения, если приобретатель внесет всю покупную стоимость.

Если условие об уплате цены арендованного помещения не установлено соглашением сторон, то его можно предусмотреть дополнительными договоренностями между участниками сделки, которые могут определить зачет ранее выплаченных взносов в счет стоимости приобретаемого объекта.

Преимущества

Для арендодателя:

• Недвижимость можно продать по завышенной цене;
• Право собственности переходит только после внесения полной суммы стоимости.

Для арендатора:

•  Помещением можно пользоваться до окончательного расчета за объекта;
• Не пользоваться заемными средствами;
•  Отказаться от покупки помещения в любой день.

Отрицательные стороны

Для наймодателя:

• Помещение остается в собственности продавца до полного перехода в собственность приобретателя. И он может совершать любые операции с недвижимостью, включая передачу в залог при оформлении кредита;
•  Присутствует риск прекращения договорных отношений в любой срок и отказ в возврате внесенного аванса:
• В случае смерти собственника квартиры нужно снова договариваться с его правопреемниками.

Для нанимателя:

• Может быть упущена выгода, в случае увеличения цены объекта за время действия аренды;
• Помещение может быть использовано не по назначению.

Все риски нужно учитывать и застраховать свои интересы при заключении сделки.

Отличительные черты от операций лизинга или рассрочки

Все эти процедуры схожи общими составляющими. Но есть и существенные различия.

Например, лизинг относят к финансовой аренде, но при этом внаем передаются разные активы. Для лизинга же используются только активы, утвержденные его покупателем. Но фактически сторона, передающая имущество в лизинг является лишь посредником, а аренда осуществляется в отсутствие третьих лиц.

ВАЖНО! Субъект, выступающий в сделке арендатором, имеет первоочередное право приобретения помещения, если собственник решит его продать.

Соглашение о приобретении предмета в рассрочку тоже не может приравниваться к арендной сделке, потому что при возмещении покупателем половины суммы стоимости объекта владелец предмета сделки не может отказать в проведении операции и потребовать его возврата.

Выкуп арендованного имущества заключается в выполнении договорных обязательств по окончании срока их действия, включая внесение полной цены имущества. Если это обязательство не выполнено, арендодатель вправе требовать возврата недвижимости.

Составление договора аренды с последующим выкупом помещений, земли, квартиры

Особенностью соглашения об аренде недвижимого объекта с дальнейшим его выкупом считается то, что в него должны входить два вида сделок:

1.  Арендные правоотношения;
2. Договоренности о продаже недвижимости.

Законом определяется обязанность о регистрации права собственника.

Документ должен содержать информацию о:

1.  Сторонах сделки. Указываются личные данные: ФИО, сведения о паспортных реквизитах, место регистрации и контактные данные.
2. Предмет договоренностей. Является обязательным условием для подобного рода договоров. Им выступает недвижимый объект и его описание должно быть наиболее полно. При этом указываются его кадастровые и технические характеристики, место нахождения, реквизиты правоустанавливающей документации.
3. Стоимость имущества, выражающаяся в денежной сумме, подлежащей уплате. Чтобы цена была объективной, необходимо провести независимую оценку объекта.
4.  Порядок расчетов. Здесь должны быть предусмотрены: период внесения сумм платежа, их величина, окончание расчетов. Расчеты с передачей наличных денег осуществляются при помощи расписок, которые лучше сохранять до передачи недвижимости в собственность. Кроме того оплата может производиться безналичным расчетом.
5.  Санкции для участников процедуры за неисполнение договорных обязательств.
6. Причины расторжения договорных правоотношений.
7. Форс-мажор. Может предусматриваться условие о смерти кого-либо из участников и указываться данные его правопреемника.
8.  Страховые ситуации.

Чем подробнее будут изложены условия проведения процедуры, тем меньше возможности появления конфликтных ситуаций.

Проведение экспертной оценки

При передаче объекта на длительный период в аренду появляется вероятность колебаний его рыночной стоимости. Сторонам операции нужно заранее достигнуть согласования вопроса изменений цены и её влияния на окончательную величину. Это положение необходимо зафиксировать в готовящемся договоре. Делается это в случае:

1. Перерасчета размера взносов из-за роста стоимости ежемесячно;
2. Проведения расчетов в денежных средствах, отличных от рубля.

Чтобы избежать появления спорных ситуаций, в соглашении лучше предусмотреть не изменяемую стоимость помещения, а порядок и формулу её вычисления.

Передача правомочий собственника на недвижимый объект

Недвижимость переходит в собственность в следующих случаях:

• Когда истекает период действия соглашения;
• При полном расчете за приобретенный объект.

При этом происходит передача обязанностей от продавца к приобретателю, включая подачу договора о реализации объекта для прохождения регистрации в Росреестре. После проведения регистрационных мероприятий данные о переходе прав заносятся в единый реестр и по этому факту предоставляется соответствующая выписка.

Досрочное расторжение арендного договора с последующим приобретением объекта

В соответствии с требованиями ст. 619 ГК РФ, аренда может быть аннулирована судебным решением, когда наниматель:

• Существенно нарушает договоренности при использовании помещения;
• Максимально ухудшает состояние объекта;
• Более 2 раз подряд не уплачивает арендный взнос в определенный договором день;
• Не производит ремонтные работы в срок, установленный по согласованию между сторонами или в разумный период времени, когда такая обязанность возложена на него.

Участники процедуры могут договориться о других основаниях для преждевременного прекращения отношений между ними. Но она может проводиться лишь после отправки другому участнику письменного извещения об обязательности выполнения договорных условий в установленный период времени.

ВНИМАНИЕ! В уведомлении излагается претензия о не выполненных договорных обязательств, рассчитывается величина неустойки за несоблюдение сроков исполнения обязанностей и напоминается о возможности аннулирования соглашения.

Бухгалтерский учет

Операция найма помещения с его дальнейшим приобретением осуществляется в разных вариантах. Например:

• Арендатор оплачивает стоимость приобретения вместе с оплатой аренды во время действия соглашения;
• Вначале вносятся лишь арендные взносы. С окончанием периода действия договоренностей участники подписывают отдельное соглашение о зачете внесенных денежных средств в цену сделки.

В этих ситуациях налоговый учет и бухгалтерский будет различен.

Арендатору

На счет 001 вносится стоимость аренды, определяемой договором. При этом износ не учитывается, так как объект является собственностью лица, предоставившего его в аренду.

Если сумма за объект поступает во время действия договора, то она не входит в расходы организации, относится к авансовым платежам и составляет долг по дебету, распределяемую на счетах 76 и 60 в корреспонденции 51 счета.

В случае, когда недвижимость используется в коммерческих сделках, арендные взносы необходимо включать в совокупность расходов по стандартным платежам. Аренда при этом отражается по дебету учета расходов (20, 23, 26) и кредитов (60 либо 76).

Получая права на недвижимое имущество, его нужно учитывать в качестве основного актива по первоначальной его цене, которая вычитается с забалансовой статьи. Истраченные на приобретение объекта средства аккумулируются в счете 08. Если он вводится в работу, то они списываются по счету 01 и возмещаются при вычислении износа со счета 02 с тратами по 25, 26, 44 и иным счетам.

Налоговый имущественный взнос не взимается до того, пока объект не будет отражен на счете 01.

Арендодателю

Учитывая, что сданное в аренду имущество остается собственностью владельца, оно отражается на балансе организации и вносится на отдельный подсчет 01. В этом случае рассчитывается амортизация.

Регулярные платежи, погашающие цену объекта, будут считаться авансом, формирующим долговое обязательство. Их учитывают на счете 62 и отражают в совокупности прибыли. При переходе к приобретателю прав собственности на имущество, средства, поступившие в качестве расчета за покупку, считаются прочей прибылью, а остаток суммы – иными затратами.

Арендная сделка, предполагающая последующее приобретение недвижимости, имеет свои особенности и тонкости проведения процедуры. Их необходимо принимать во внимание при подготовке документации и проведении операции во избежание спорных моментов.