Просрочка передачи квартиры застройщиком: план действий

Нарушение срока передачи квартиры – самое распространенное нарушение застройщика.

Если застройщик нарушил срок, он обязан:

1. Направить письменное уведомление дольщику с информацией о том, что не укладывается в договорные сроки.  Такое уведомление направляется заказным письмом или передается лично в руки минимум за два месяца до срока сдачи квартиры, установленного договором.
2. Вместе с письменным уведомлением застройщик может предложить изменить условия договора или подписать дополнительное соглашение к  договору, которое переносит сроки сдачи объекта.Стоит его подписывать или нет – решать дольщику. Но при подписании такого соглашения будет невозможно взыскать неустойку за просрочку. Так как срок переносится по обоюдной договоренности, то и просрочки не будет.Также ФЗ № 214 предоставляет  дольщику право  требовать расторжения договора в одностороннем порядке.

Расторгать ли договор?

1. Если просрочка связана с причинами, которые застройщик может устранить в короткое время (например, поставщик задержал поставку стройматериалов и т.д.), то договор не расторгаем. Лучше не впадать в панику и дождаться окончания строительства, тем более, если у строительной организации хорошая репутация. Также не страшно, когда строительство дома практически завершено, остались лишь некоторые отделочные работы.
2. Если же просрочка вызвана серьезными причинами, например, отсутствие строительной документации, смена застройщика,  то можно задуматься о расторжении договора. Также повод задуматься о расторжении договора – отсрочка на очень длительный срок.

Если договор решили не расторгать, то можно взыскать неустойку за просрочку сдачи дома.

План действий, если застройщик не сдал квартиру вовремя:

1. Составляем претензию. Можно воспользоваться образцом претензии, размещенной на этом сайте далее.
2. Направляем претензию застройщику по почте заказным письмом с уведомлением, чтобы на руках остались доказательства отправки. Письмо отправляем по юридическому адресу застройщика.
3. Дожидаемся ответа застройщика, или ждем 30 дней, если застройщик не ответил.
4. Обращаемся в суд с исковым заявлением о взыскании неустойки с застройщика .

Доказываем, что застройщик допустил просрочку.

Доказывать, что Вам не передали  квартиру в срок, Вы не обязаны. Бремя доказывания в этом случае лежит на застройщике. Он должен предоставить акт приема-передачи квартиры с датой в доказательство того, что передал объект вовремя. Если акт не предоставлен, или дата в нем более поздняя, чем в договоре, то обязательство по передаче квартиры считается просроченным.

Что должна содержать претензия застройщику, образец.

Претензия должна содержать данные дольщика и застройщика, отсылку на договор, расчет неустойки и четко сформулированное требование выплатить неустойку в определенном размере.

Кроме требования о выплате неустойки можно просить передать квартиру, возместить убытки. Например, пока квартиры была не сдана, Вы жили в съемной квартире. Вы можете требовать  возмещения арендной платы за период просрочки, если подтвердите расходы чеками, договором аренды или другими документами.

Образец (форма, шаблон) претензии по ссылке.

Как рассчитать неустойку по договору долевого участия в строительстве за просрочку передачи квартиры?

Если дольщиком является юридическое лицо, то неустойка составляет – 1/300 ставки рефинансирования.

Если дольщик – физическое лицо, то неустойка равна 1/150 ставки рефинансирования.

Неустойка начисляется со следующего дня, который указан в договоре днем передачи объекта недвижимости.

Формула расчета для физического лица: цена квартиры по договору * количество дней просрочки * 2 * 7,75%* 1/300.

Пример расчета:

Квартира стоимостью 3 000 000 рублей.

Срок сдачи по договору 25 октября 2017 года.

Фактически сдали 25 января 2018года.

Просрочка составила 93 дня (Начинаем считать с 26.10.2017г.).

Ставка рефинансирования смотрим на текущую дату ( сейчас она составляет 7,75%).

Формула: 3 000 000,00 × 93 × 2 × 1/300 × 7.75%=144 150,00 р.

Таким образом, неустойка составила 114 150 рублей 00 копеек.

Как взыскать неустойку с застройщика в суде, особенности?

1. Подсудность по делам о взыскании неустойки по договору долевого участия в строительстве альтернативная. Можно обращаться как в суд по месту нахождения строительной организации, так и по своему месту жительства.
2. Образец искового заявления можно найти на многих сайтах, в правовых системах, можно воспользоваться нашим образцом. Обязательно указать ФИО, адрес истца, реквизиты застройщика, сформулировать свои требования, поставить дату и подпись.

3. Оплачиваем государственную пошлину (калькулятор госпошлины есть на сайтах судов). Внимание! Требования дольщика до 1млн рублей по закону о Защите прав потребителей государственной пошлиной не облагаются. Если требования свыше 1 млн рублей, облагается госпошлиной в общем порядке часть, которая превышает эту сумму.

4. Вы имеете право требовать взыскания морального вреда, вызванного просрочкой. Моральный вред не входит в цену иска.
5. Если застройщик не выплатил неустойку в добровольном порядке, то применяются положения Закона о защите прав потребителей. Суд взыскивает с застройщика штраф в размере 50% от суммы неустойки.
6. Суд может снизить размер неустойки, руководствуясь ст. 333 ГК РФ.
7. Дольщик может взыскать расходы на услуги представителя, подав письменное заявление.
8. Прикладываем к исковому заявлению квитанцию об оплате госпошлины, документы-доказательства (договор, квитанция об оплате по договору, претензия застройщику и др.), копию иска для ответчика (все документы в количестве по числу лиц участвующих в деле и для суда).
9. Подаем исковое заявление с приложениями лично в канцелярию суда, ставим на своем образце отметку о получении, либо направляем заказным письмом с описью.
10. После принятия, суд в течение 5 рабочих дней примет иск к производству. На адрес истца будет направлено определение суда, которое содержит информацию о дате и времени судебного заседания и судебная повестка. Если никакой информации из суда не поступило, то  необходимо связаться с гражданской канцелярией и самостоятельно выяснить дату назначения.
11. После принятия судом решения нужно получить исполнительный лист и подать его в службу судебных приставов.

Образец искового заявления о взыскании неустойки с застройщика за просрочку (по ссылке).

Таким образом, взыскивать неустойку с застройщика можно и нужно. Если исковое заявление составлено правильно, и просрочка действительно существует, суды удовлетворяют  данные иски. При наличии вопросов по взысканию неустойки или сомнений при составлении претензии, искового заявления, рекомендуем обращаться к юристам.   К сожалению, положительное решение суда не всегда означает, что дольщик получит свои деньги. Нужно учитывать платежеспособность застройщика, количество уже поданных на него исковых заявлений, число возбужденных исполнительных производств.