С покупкой или продажей квартиры в хотя бы раз в жизни сталкивался каждый. Самыми распространенными являются вопросы о том, на что обратить внимание в договоре, можно ли составить его самостоятельно, что такое предварительный договор купли-продажи квартиры?
Рассмотрим, на что нужно обратить внимание при составлении договора купли-продажи квартиры, чтобы максимально себя обезопасить от возможных проблем.
- Где скачать образец договора купли-продажи квартиры?
- На что обратить внимание при составлении договора купли-продажи квартиры?
- Стороны договора купли-продажи квартиры.
- Предмет купли-продажи недвижимого имущества и как его обозначить в договоре.
- Как правильно производить расчеты между сторонами при продаже квартиры между продавцом и покупателем
- Способы расчета, схемы, какой способ расчета выбрать.
- Расписка о передаче денег при продаже квартиры.
- Акт приема-передачи на квартиру.
- Для чего нужен предварительный договор купли-продажи квартиры, как составить, что должен содержать
- Государственная регистрация права и покупке квартиры
- Расторжение договора купли продажи квартиры
- Заключение
- Возможно, вам будут интересны следующие статьи:
Где скачать образец договора купли-продажи квартиры?
- Типовую форму договора купли-продажи квартиры можно найти в справочных системах «Консультант плюс» или «Гарант». Они удобны при стандартных случаях, не содержат лишних условий, не перегружают договор.
- Скачать по ссылке. При скачивании образца договора купли-продажи квартиры с многочисленных сайтов интернета следует внимательно ознакомиться с документом, прочитать его. Возможно, этот конкретный образец был разработан в пользу продавца, а Вы являетесь покупателем, или наоборот.
- Самый надежный и безопасный вариант – обратиться за составлением договора в юридическую контору или к адвокату. Обратите внимание, чтобы юристы специализировались на договорах купли-продажи квартиры, и Вы были не их первым клиентом. Профессиональные юристы знакомы с судебной практикой, спорными вопросами и составят документ в Вашу пользу.
- Если недвижимость приобретается в ипотеку, бланк договора обычно предоставляет банк.
На что обратить внимание при составлении договора купли-продажи квартиры?
- Стороны;
- Предмет;
- Расчеты между сторонами;
Стороны договора купли-продажи квартиры.
Сторонами являются продавец (продавцы) и покупатель (покупатели). Акцентируя внимания на сторонах, нужно учесть следующие моменты:
- В самом договоре данные о сторонах (ФИО, паспортные, адреса, телефоны) должны быть указаны максимально подробно и должны соответствовать действительности. Не поленитесь заглянуть в паспорт и попросить его копию.
- Стороны должны быть совершеннолетние, дееспособные, без психических отклонений. То, что сторона не понимает значение своих действий и не может ими руководить в дальнейшем может послужить основанием для признания купли-продажи недействительной. Если есть подозрения, что человек может состоять на учете в психдиспансере или наркологии, попросите справку. Существует также услуга психиатрического освидетельствования перед сделкой. Психиатр-эксперт дает заключение, о том понимает ли человек суть сделки, отдает ли отчет в своих действиях. Оспорить такую сделку по субъектному составу будет уже невозможно.
- Особое внимание следует уделить внимание, если продавец продает квартиру по доверенности. Внизу доверенности есть надпись нотариуса. Нужно обратиться к этому нотариусу и убедиться, что доверенность не отозвана. Также нужно пообщаться с продавцом и узнать причину, почему он не может участвовать в сделке лично.
- Если продавец состоит в браке, нужно нотариальное согласие супруга на продажу их совместной квартиры. В противном случае супруг может оспорить сделку. Сотрудники регпалаты при регистрации права проверят наличие согласия, но может быть и так, что у продавца по каким-то причинам отсутствует штамп о браке в паспорте в паспорте, в то время как брак зарегистрирован.
Предмет купли-продажи недвижимого имущества и как его обозначить в договоре.
- Предметом сделки является квартира. В договоре нужно ее индивидуализировать: указать адрес, кадастровый и инвентарный номер, этаж, площадь.
- В интересах покупателя ознакомиться с выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.
- Ее можно заказать онлайн на сайте Росреестра, либо лично в любом МФЦ.
- Стоит это приблизительно 400 рублей. Данная выписка содержит сведения о правообладателях квартиры. Кроме того, в ней будет указано о наличие обременений и арестов, о которых может умолчать недобросовестный продавец.
- Небольшой совет: если Вы продавец, и продаете квартиру с недостатками, стоит не умалчивать о них, нужно отразить все дефекты в договоре. Это будет означать, что покупатель знал о дефектах и не может требовать с продавца убытков в связи с их устранением.
Как правильно производить расчеты между сторонами при продаже квартиры между продавцом и покупателем
Очень важная часть договора.
Здесь есть свои нюансы:
- Пункт о том, что деньги получены в полном объеме, хотя фактически это не так. Если продавец подписал такой договор, но не получил деньги, то доказать обратное будет очень трудно. Не спешите подписывать и подавать на регистрацию документ с указанным условием, пока не получите деньги!
- Продавец получил деньги и подписал договор с пунктом, что деньги получены в полном объеме. Через какое-то время покупатель простит с продавца расписку о получении денег (например, для оформления налогового вычета). Если продавец напишет такую расписку, то получится, что он получил всю сумму два раза, и покупатель может взыскать ее через суд. Не пишите расписку, если соглашение с подобным пунктом уже подписывали!
- Есть примеры ситуаций, когда стороны указывают цену ниже фактической. При расторжении договора или оспаривании сделки покупатель получит обратно только прописанную сумму.
- В случае условия о рассрочке платежа право собственности не переходит к покупателю до выплаты всей суммы по договору.
Способы расчета, схемы, какой способ расчета выбрать.
Выбирая способ расчета при покупке или продаже квартиры, следует понимать, что определенный риск есть в любом случае.
- Наличными денежными средствами. О том, что нельзя передавать деньги без расписки писать не буду, это очевидно. Риск покупателя – отдал деньги, а регистрация квартиры не произошла. Риск продавца — попасть на мошенника-фальшивомонетчика. Что делать? Покупателю — заказать выписку из ЕГРН, убедиться, что с недвижимостью все в порядке. Продавцу- проверить деньги на подлинность в банке. Данная услуга является платной. Небольшая хитрость: можно сразу после передачи денег открыть счет в банке и положить на него всю сумму. Открытие счета в банке является бесплатным, и деньги сотрудник банка проверит.
- Безналичный расчет. Деньги могут поступить на счет, а затем операция будет отменена. Что делать? При поступлении денег снять их сразу, или перекинуть на другой счет.
- Банковская ячейка. Существуют неудобства, связанные с открытием и оформлением. Деньги не проверяются на подлинность.
Расписка о передаче денег при продаже квартиры.
Акт приема-передачи на квартиру.
Передаточный акт по договору купли-продажи квартиры является документом, подтверждающим передачу недвижимости покупателю. Какая-либо специальная форма для акта законом не установлена. Акт приема-передачи составляется в свободной форме после осмотра квартиры. В нем нужно указать стороны договора, предмет (квартира, которая передается), наличие или отсутствие претензий сторон друг к другу, дату и подписи.
Акт составляется в двух экземплярах, не требует нотариального удостоверения и государственной регистрации.
По сути, он подтверждает то, что продавец полностью исполнил свои обязательства.С этого момента ответственность за недвижимость и обязанность по уплате коммунальных платежей лежит на покупателе.
Для чего нужен предварительный договор купли-продажи квартиры, как составить, что должен содержать
- По предварительному договору стороны обязуются заключить договор купли-продажи недвижимости в будущем.
- Он необходим сторонам, когда покупатель не может сейчас приобрести квартиру, но планирует сделать это в дальнейшем.
- Предварительный договор выступает гарантом, что сделка состоится.
- Если какая-либо сторона в дальнейшем будет уклоняться от продажи или покупки квартиры, то при наличии предварительного соглашения, можно принудить ее к заключению основного договора через суд, либо взыскать ущерб.
- Предварительный договор купли продажи квартиры можно составить с условием о задатке. Покупатель вносит определенную сумму в качестве задатка.
- В случае отказа от сделки покупателя задаток не возвращается, в случае отказа продавца — задаток возвращается в двойном размере.
- Предварительный договор составляется в письменной форме, должен содержать сведения о сторонах, предмете (квартира), и сумме, по которой будет продаваться квартира, порядок расчетов, также нужно предусмотреть срок подписания основного договора. Бланк можно найти в интернете, но лучше заказать у юриста.
Государственная регистрация права и покупке квартиры
При продаже квартиры происходит не регистрация договора купли-продажи квартиры, а регистрация права собственности на нее.
Занимаются регистрацией органы Росреестра. Можно явиться туда лично, записавшись на прием заранее, либо в порядке живой очереди. А можно подать документы на регистрацию через любой МФЦ.
Какие нужны документы для регистрации права на квартиру?
- Заявления сторон.
- Квитанция об уплате государственной пошлины.
- Документы, подтверждающие право собственности на квартиру.
- План объекта или кадастровый паспорт.
- Документы, удостоверяющие личность сторон.
- Договор КП в трех экземплярах.
- Если одним из собственников является ребенок до 14 лет, нужно согласие органов опеки и попечительства.
Расторжение договора купли продажи квартиры
Общие правила расторжения договора были рассмотрены в статье: « Советы как расторгнуть договор». В указанной статье предусмотрены общие основания расторжения соглашений.
В дополнение можно добавить, что в договор можно включить пункт, который предоставляет право продавцу расторгнуть его при неоплате квартиры покупателем.
Хочу заметить, что расторгнуть договор не так просто, судебная практика неоднозначна, и если Вам необходимо это сделать, без помощи опытного юриста не обойтись.
Заключение
Купля-продажа квартиры очень распространённая сделка. Чтобы не быть обманутым, нужно правильно составить договор, внимательно подходить к проверке квартиры и документов. Мы рассмотрели некоторые нюансы, которые помогут обезопасить продавца и покупателя, но самый надежный способ доверить сопровождение сделки юристу, специализирующемуся на купле-продаже недвижимости. Причем именно юристу, а не риэлтору, поскольку последние часто не обладают юридическими познаниями.