Можно ли оспорить договор ренты, и как это сделать

К сожалению, многие люди в нашем мире являются одинокими и нуждаются в поддержке. В большинстве случаев – это инвалиды и люди пенсионного возраста. Договор ренты представляет собой двустороннее соглашение, согласно которому лицо, оплачивающее ренту, становится обладателем имущества (например, квартиры) пенсионера.

После смерти человека, получавшего ренту, собственником его имущества, указанного в договоре, становится рентодатель.

Права плательщика ренты после смерти рентополучателя

Уход их жизни рентополучателя – это событие, влекущее за собою приостановку исполнения обязательств по договору ренты.

1. Соглашение ренты предусматривает исполнение только на протяжении жизни пенсионера, либо другого иждивенца. Следовательно, после смерти иждивенца все обязанности по предоставлению содержания считаются исполненными.
2. Если соглашение содержит дополнительный пункт, в котором указана оплата расходов на похороны рентополучателя, то данное условие должно быть беспрекословно исполнено.
3. Все наложенные на имущество обременения, снимаются, а полноправным собственником недвижимости становится лицо, выплачивающее ренту.
4. Плательщик ренты приобретает законные права на распоряжение имуществом без каких-либо ограничений. Никаких дополнительных разрешений для проведения сделок с недвижимостью не требуется.
5. В случае ухода из жизни одного из нескольких получателей ренты его доля распределяется между другими иждивенцами, которые его пережили (кроме ситуаций, когда соглашением сторон были предусмотрены другие условия).

Права наследников (по закону и по завещанию) при жизни и после смерти получателя ренты

• В момент официальной регистрации соглашения ренты её плательщик становится собственником имущества рентополучателя.
• Поскольку жилой объект является собственностью плательщика ренты, в состав наследства квартира входить не может. В данном случае наследники не имеют никаких прав на распоряжение имуществом.

Кто может оспорить?

После смерти собственника объекта недвижимости оспорить соглашение ренты могут две категории лиц.

1. К первой категории относятся родственники – наследники умершего лица по закону.
2. Ко второй категории относятся любые родственники (близкие или дальние). Они вправе оспорить договор ренты, не претендуя на имущество.

Подробная пошаговая инструкция, как оспорить ренту

Основания и условия для оспаривания

Внимание: признать документ недействительным можно только в том случае, если он заполнен и оформлен не корректным образом.

Чтобы оспорить соглашение ренты необходимо иметь серьёзные обоснования, к ним относятся:

• выявление обстоятельств, которые подтверждают, что сделка недействительная или мнимая;
• получатель ренты полностью или частично недееспособен;
• лицо, подписавшее договор ренты, находилось на тот момент в алкогольном опьянении или под воздействием иных наркотических средств, в связи с чем, не могло отвечать за свои действия;
• собственник жилого объекта подписывал соглашение под воздействием третьих лиц (угрозы, шантаж и т.д.);
• были выявлены нарушения прав несовершеннолетних лиц;
•  одна из сторон не соблюдала условия договора.

Подсудность — в какой суд обращаться

Исковое заявление направляется в районный суд общей юрисдикции. Однако сначала инициатору лучше уточнить, к какому именно суду территориально относится объект недвижимости. Сделать это можно, обратившись в канцелярию судебного органа, либо позвонить по телефону.

Получить информацию можно на официальном сайте судебной инстанции. Для этого необходимо зайти в раздел – территориальная подсудность.

Составление искового заявления

Требования по заполнению иска регламентирует статья 131 ГПК РФ. Заявление должно содержать следующую информацию:

1. персональные данные заявителя (ФИО, адрес, контактные телефоны);
2. в чём нарушены права инициатора;
3. подробная характеристика имущества (адрес, площадь, кадастровый номер и т. д.);
4.  стоимость объекта недвижимости (цена иска и размер госпошлины);
5. когда и как заявитель узнал о том, что его права нарушены (обстоятельства, доказательства, что срок давности не вышел);
6. кто нарушил права истца (другие собственники имущества или рентодатель);
7. основания для признания договора не действительным по закону;
8.  перечень доказательств (документы, показания свидетелей и т. д.);
9. суть требований заявителя (отмена договора, признание прав на недвижимое имущество и т. д)

Инициатор должен дополнить исковое заявление доказательствами. Это могут быть бумаги следующего характера:

1. документы из медицинского учреждения – справки, выписки, амбулаторная карта и иные бумаги, подтверждающие инвалидность;
2. документы, которые подтвердят недостаточный уровень образования наследодателя;
3. выписка с банковского счёта получателя ренты;
4.  приговор и решение суда;
5. справки из администрации;
6. данные из управляющей компании и других компаний, поставляющих ресурсы.

Госпошлина, судебные издержки и другие траты

1. Чтобы определить размер госпошлины, необходимо знать точную стоимость недвижимого объекта. Размер федерального сбора регламентируется статьями 333.19 НК РФ и статьёй 91 ГПК РФ.
2. Объект спора не может быть оценён в сумму, которая менее его инвентаризационной стоимости.
3. Инвентаризационная стоимость имущества обычно значительно меньше, чем рыночная или кадастровая стоимость, поэтому для расчёта федерального взноса её использовать выгодно.
4. Если истец не уверен в своих силах, он может воспользоваться услугами юриста или адвоката. Эти услуги являются платными, поэтому заявителю следует подготовить некоторую сумму, чтобы покрыть эти расходы.

Процесс оспаривания

После рассмотрения заявления истца в процессе судебного производства суд может назначить:

• медицинскую экспертизу или иные процедуры, которые помогут определить являлись ли участники сделки при заключении соглашения ренты невменяемыми и т. д;
• проверку компании, с которой заключался договор ренты;
• при выяснении, что договор оформлялся с привлечением посреднических компаний, может быть назначена проверка их деятельности;
• иные проверки и расследования на выявление факта мошенничества.

Итак, процесс оспаривания для истца состоит из следующих этапов:

1. изучение соглашения ренты и выявление в нём ошибок;
2. сбор подтверждающих документов;
3. оплата госпошлины;
4. формирование иска;
5. обращение и передача пакета документов в суд;
6.  приезд в суд на рассмотрение.

Возмещение затрат

Вопросы, связанные с возмещением затрат суд оговаривает отдельно. Судья может принять как положительное решение, так и отказать. Всё будет зависеть от конкретного дела, обстоятельств, степени виновности плательщика ренты и его умысла.

Если будет доказано, что договор подписывался под моральным давлением (угрозы и запугивания и иные уголовные методы), то человека могут лишить свободы на долгое время, следовательно, ни о каком возмещении затрат речи уже не пойдёт.

В других ситуациях решение будет приниматься согласно договору. Все условия, касающиеся возмещения затрат, прописанные в соглашении, будут исполнены.

Иногда в договор включены такие условия, согласно которым плательщик получает неустойку при оспаривании контракта. Следовательно, условия договора будут исполнены, а рентодатель получит денежную компенсацию законным способом.

Стоит ли покупать или продавать квартиру, полученную по договору ренты

Принимая решение о покупке квартиры, полученной по соглашению ренты, юристы рекомендуют обратить внимание на следующие моменты:

1.  Когда была исполнена рента (как давно умер собственник недвижимости). Этот момент важен, потому что родственники могут инициировать спор по вопросу отчуждения жилого объекта.
2.  Каким образом исполнялась рента (имеются ли у продавца доказательства надлежащего исполнения ренты).
3. Перед покупкой любой квартиры её следует проверять. Это входит в компетенцию риелтора. Любой выявленный нюанс может стать поводом для более глубокой проверки.

Есть ли преимущества

Чаще всего квартиры, полученные по договору ренты, продаются по ценам, которые ниже рыночной стоимости. Это, безусловно, является большим преимуществом приобретения такого жилого объекта.

Есть ли пути проверить наличие возможных спорщиков

Чтобы проверить наличие обременений на квартиру, необходимо попросить у продавца свидетельство о смерти получателя ренты. Выписка ЕГРН не должна содержать зарегистрированных обременений.

Если в квартире есть другие прописанные лица, то они могут выступать в роли спорщиков. По этой причине необходимо проверять следующие документы:

• выписку с ЕГРП (для проверки обременений и общего количества собственников недвижимости, которые были до этого);
• свидетельство о регистрации прав собственности и другие документы (договор ренты и т.д.);
• выписку из домовой книги (в этом документе можно увидеть количество прописанных лиц).

Чтобы проверить наличие возможных спорщиков необходимо обратиться за помощью к опытным в этих вопросах юристам.

Судебная практика оспаривания ренты

Суд может удовлетворить иск заявителя только в том случае, если все основания бесспорно доказаны.

Решение судебным органом принимается с учётом интересов рентодателей. В большинстве случаев при недостаточной обоснованности иска сделки с плательщиками ренты остаются в силе. Соответственно, инициатор заявления получает отказ.

Таким образом, как показывает судебная практика, в 80% случаев в признании договора недействительным суд отказывает. Права порядочных плательщиков ренты защищены тщательным образом.

Важно занять активную позицию в судебном органе и своевременно заявлять ходатайства, которые требуются. Следует сохранять хладнокровие, не поддаваясь эмоциям. Если решение было принято для истца отрицательное, то можно обжаловать его, подав апелляцию в вышестоящие судебные инстанции.