В кризис договор мены особенно востребован. Переехать в более скромное жилье и разницу получить сразу на руки? Или сменить дорогой в обслуживании автомобиль на бюджетный с доплатой? Институт социального анализа и прогнозирования РАНХиГС проводил наблюдения за предпочтениями россиян после снижения доходов 2015-2016 гг. Директор учреждения Татьяна Малева подметила: «Из всех моделей адаптации доминирует только одна — пассивная, то есть люди сокращают свои расходы».
В этом случае юридический документ мены – это возможность получить необходимое без финансовых вложений. Достаточно предложить что-то взамен. А на каждый товар найдётся свой покупатель. Тут все зависит от конечной цели: предложенное равноценно ли приобретаемому? Да? Тогда и доплата не нужна. Нет? Добавить все же легче, чем собрать полную сумму. Но кто решает, равноценны ли предметы мены? Как организовать сделку на расстоянии? Можно ли отдать товар и получить услугу в ответ в рамках такого соглашения?
- По каким признакам отличить договор мены?
- В чем разница?
- Договор мены и обмена
- Мена и зачет взаимных требований
- Договор мены и купли-продажи
- Как выглядит договор мены глазами юриста?
- Предмет и объект
- Существенные условия
- Момент исполнения
- Содержание договора
- Как проводится мена, если товары неравноценны?
- Облагается ли договор мены налогами?
- Какие обязанности у сторон в договоре мены и можно ли его оспорить?
- В каком случае договор мены признается недействительным?
- В каком порядке организовать процесс по обжалованию сделки?
- Кто определяет равноценность товаров, участвующих в мене?
По каким признакам отличить договор мены?
Договор мены легко узнать по следующим отличительным чертам:
- Полученное по условиям сделки каждой из сторон, оформляется в собственность и никак иначе.
- Права на владение и распоряжение приобретением возникают сразу после взаимной передачи товаров, если нет дополнительных условий в законе или договоре.
- Возможно полное отсутствие цены. В таком случае товары-участники обмена считаются равноценными.
- Носит возмездный характер: отдавая, сторона сделки обязательно получает что-то взамен.
- Невозможно передать материальное имущество, а получить взамен одинаковую по стоимости услугу.
- Заключается между двумя сторонами.
- По существенным условиям соглашения участники обязательно должны придти к консенсусу (такой договор называется консенсуальным).
Заключить его могут как физические лица, так и организации.
ДЛЯ СПРАВКИ. Найти подтверждение вышесказанному можно в ГК РФ глава 31.
Когда договор обретает пункт о замене встречного предложения денежной суммой, равной стоимости передаваемого товара, он перестаёт считаться договором мены. С этого момента он становится договором купли-продажи.
В чем разница?
Договор мены и обмена
Для обывателя слова обмен и мена имеют одинаковое значение. Но общее у них не только корень. Как та, так и другая сделка считаются бартером. Объединяет их и возможность ее применения как в пределах одного населенного пункта, так и между разными городами или поселками. И хотя обменять жилье или поменять его может показаться тавтологией, но с юридической точки зрения эти понятия скорее отличаются, чем схожи.
Договор мены
- Характер права: недвижимость находится в собственности
- Основание -Гражданский кодекс- гл.31 .
- Порядок оформления Регистрация в Росреестре, переоформление свидетельства о праве собственности на нового хозяина.
- Возможность доплаты Да
Договор обмена
- Недвижимость муниципальная.
- Юридическое основание ЖК РФ ст.72.
- Оформление сделки в Росреестре, заключение договора найма с новыми жильцами, которые распоряжаться недвижимостью так же не имеют права.
- Нет возможности оплаты
ВНИМАНИЕ. Заключить сделку, где собственник отдаёт недвижимость и получает взамен муниципальный объект, невозможно.
Мена и зачет взаимных требований
В юридической практике встречается и еще один вид соглашения. В нём тоже присутствует однородность обмениваемых объектов. Только в этом случае стороны, имея перед собой обязательства по разным договорам, приходят к решению учесть их и снять вопрос о долге друг перед другом. Тогда возникает вопрос: если обменяться квартирами возможно, то почему бы не погасить обязательства подобным образом? Однако на такие сделки у закона свой взгляд. Так в чём же разница?
№ п/п Признак Договор мены
- Предмет обмена -Имущество в собственности.
- Причина совершения сделки Удовлетворить возникшие потребности приобретением товара
- Количество заключаемых договоров Один
Зачет взаимных требований
- Предмет обмена — взаимные обязательства по договору
- Нет денег у должника, для ускорения или упрощения расчетов обеих сторон.
- Два договора (в одном компания является дебитором, в другом – кредитором), и акт с подписями обеих сторон или заявление одной из них.
ДЛЯ СПРАВКИ. ГК РФ ст.410 дает возможность снять обязательство полностью или частично при помощи проведения зачета взаимных требований.
Договор мены и купли-продажи
Принято считать договор мены старшим братом договора купли-продаж. Но юристы называют его упрощением двух однотипных процедур: зачет денежных обязательств по встречным соглашениям купли-продажи в одном документе. Такая похожесть дает возможность применять одни правила на обе категории соглашений. Но закон все же проводит между ними черту из-за следующих отличий.
Договор мены
- В чем измеряется стоимость предмета договора. Товар, доплата предусмотрена только в случае неравноценности обмениваемых товаров.
- Статус (роль) сторон договора. Обе стороны одновременно и продавец и покупатель.
- Момент получения прав Одновременно, при взаимной передачи товаров друг другу.
Договор купли-продажи
- 1Только денежное выражение.
- Одна сторона продавец, другая покупатель.
- В процессе передачи, не связано с выполнением обязательств по оплате.
ДЛЯ СПРАВКИ. Особенности договора о приобретении товара находятся в ГК РФ главе 30.
Как выглядит договор мены глазами юриста?
Предмет и объект
Итак, соглашение мены занимает свою нишу в правовом поле России. Чаще всего им подкрепляют договоренности о взаимной передаче друг другу следующих ценностей:
- Автомобили;
- Земельные участки;
- Квартиры, дома;
- Доли в помещениях.
В таком случае предмет – это сами действия, которые участники выполняют для достижения взаимных целей. А объектом сделки являются сами ценности, будь то движимые или недвижимые:
- транспорт;
- ценные бумаги;
- постройки (жилые и нежилые);
- акции.
Применимость сделки мены к некоторым видам имущественных прав вытекает из формулировки ГК РФ ст.567. Там сообщается о распространении правил о купле-продаже на подобного рода соглашения.
Существенные условия
Договор мены не будет иметь силу, если из него не ясно, что подлежит взаимной передаче и в каком количестве. Такой вывод можно сделать из Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 № 69.
Момент исполнения
Как работает договор мены, если участники находятся в разных городах? Когда наступает время для исполнения своих обязательств по сделке? ГК РФ в ст.579 учитывает разность в сроках передачи и вводит в действие правила о встречном исполнении обязательств. В таком случае сигналом для исполнения договора второй стороной будет факт выполнения обещанного первой. Что им является?
- Для передачи квартиры в собственность – это необходимость оформить права на нее в месте ее расположения.
- При пользовании услугами доставки, сторона выполняет свое обязательство во время передачи имущества перевозчику.
- По условиям договора возможен и такой вариант: моментом исполнения считается момент вручения товара второму участнику.Если от него сторона отказалась, то это является поводом расторгнуть договор. Еще она имеет право требовать покрытие убытков, которые понесла из-за отказа принять товар другим участником сделки.
Содержание договора
Договор мены имеет определенный набор сведений, без которого он не будет адресным и конкретным, а значит, действующим. Например, при взаимной передаче квартир этими пунктами являются:
- ФИО, данные паспорта, прописка участников сделки;
- название недвижимости и основания владения ею;
- адрес, этаж, материал несущих стен, стоимость;
- площадь, количество комнат, есть ли балкон, подвал;
- указать, остается ли в квартире мебель или техника.
- не лишним будет уточнить, что на квартиру не наложен арест;
- обязательно указать всех прежних владельцев, чьи права переходят на новое жилье;
- в течение какого времени стороны должны съехать со старого жилья и занять новое.
Как проводится мена, если товары неравноценны?
Если нужно переехать в другой город, менять жилье на одинаковое по стоимости не всегда получается. Или же такая мера вынужденна из-за нехватки денег в тяжелое для семьи время. Тогда договор мены заключается с условием доплаты. Важно при этом правильно рассчитать эквивалентную стоимость передаваемого товара, чтобы точно указать размер недостающей суммы. В таком случае сделка не становится договором купли-продажи.
ДЛЯ СПРАВКИ. В ГК РФ ст. 568 указано, что возместить разницу можно как до, так и после передачи товара. Может действовать и тот порядок оплаты, который изначально прописан в договоре.
К слову, по умолчанию обмениваемые товары считаются равноценными. Например, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 №69 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены» определяет различную стоимость передаваемых предметов «если это прямо следует из условий договора или вытекает из согласованного волеизъявления сторон».
Некоторые злоумышленники рассматривают такую формулировку в качестве лазейки для наживы. Они предлагают при сделке обмена с доплатой не указывать разницу в договоре, якобы чтобы сэкономить на налогах. По факту же те, кто поддаются на подобные уговоры рискуют и вовсе не получить положенной суммы. К тому же слишком явная неравноценность меняемого товара привлечет внимание органов.
Облагается ли договор мены налогами?
Если договор мены запускает процедуру взаимной передачи в собственность равноценных предметов, то участники сделки нередко задумываются, а нужно ли платить в таком случае налоги? Как выше было замечено, такая процедура может проходить вовсе без участия денег. Покупатель приобретает жилье и одновременно продает свое за такую же сумму. По закону, доход от продажи недвижимости должен облагаться налогом. Но тут экономической выгоды вовсе нет.
Похожая ситуация в случае мены разного по стоимости жилья: недостающая сумма компенсируется деньгами. В денежном эквиваленте тоже ничего не поменялось, что и в первом случае: сколько отдал, столько и получил. Значит, дохода нет, то есть нет и объекта налогообложения. Но правильно ли так думать?
Министерство финансов РФ и Федеральная налоговая служба в письме от 27.11.2012 №ЕД-4-3/19911 «Об обложении налогом на доходы физических лиц операций мены» разъясняет свою позицию на этот счет.
- Во-первых, в доходы граждан включаются как те, что получены в деньгах, так и в натуральной форме, а также доходы, которые понесли за собой материальную выгоду.
- В категорию реализации товаров (работ, услуг) входит и возмездный оборот в виде обмена. Под товаром закон понимает любой вид имущества, который реализуется или предназначен для этого. Поэтому обмен товарами – это реализация товара.
- Далее логика двух ведомств приводит к следующему выводу: договор мены запускает взаимную реализацию товаров. А значит, налоговики детализируют его как «две встречные операции по реализации товара в рамках одной сделки с оплатой в натуральной форме».
- Вывод из этого очевиден: каждый участник сделки мены получает доход в сумме, эквивалентной стоимости переданного ему имущества. Если соглашение предусматривало доплату, то ее сумма добавляется к доходу и учитывается при формировании налога.
Какие обязанности у сторон в договоре мены и можно ли его оспорить?
Помимо требований налоговиков оплатить налоги, участникам сделки мены недвижимости важно быть готовыми взять на себя следующие обязанности:
- подготовить необходимые документы в полном объеме;
- предоставить свой объект и принять предоставленный второй стороной;
- предупреждать заранее о необходимости внести изменения в соглашение;
- при передаче помещения отдать ключи новому владельцу, обеспечить наличие стёкол на окнах и входной двери;
- собственность на недвижимость не должна перейти третьим лицам;
- описание недвижимости, указанное в договоре, должно в точности соответствовать реальности.
В каком случае договор мены признается недействительным?
Оспорить договор мены можно только в случае наличия документального подтверждения одной из следующих ситуаций:
- сторона, заключившая сделку, не обладает на то правом;
- условия соглашения и действия по факту расходятся;
- указанные сведения недостоверны;
- сторону принудили заключить соглашение.
ДЛЯ СПРАВКИ. ГК РФ ст.170 называет соглашение с условиями, которые не соответствуют действительности ничтожным.
При оспаривании через суд важно соблюсти срок (ГК РФ ст.196 отводит 3 года) подачи заявления об обжаловании в установленном порядке.
В каком порядке организовать процесс по обжалованию сделки?
Обращаясь в суд, разумно вспомнить народную мудрость: «семь раз отмерь, один раз отрежь». «Отмерять» надо с помощью юриста. Он подскажет, какое требование не было соблюдено в процессе сделки и как можно подтвердить нарушение документально. Только имея на руках весомые аргументы, стоит подавать исковое заявление в суд с приложением собранных доказательств. В процессе слушания, возможно, понадобиться дополнить имеющиеся сведения.
ДЛЯ СПРАВКИ. Если срок исковой давности превысил 3 года, то сторона имеет право подать прошение о его продлении. На это должны быть весомые причины. ГК РФ ст.196 устанавливает границы по срокам в 10 лет.
Итак, договор мены не терпит подмены. Юридическая сфера славится тем, что каждое слово вымерено и не всегда синоним по правилам русского языка остается таковым и в правовом поле. В рамках этой статьи были даны ответы на вопросы, заданные в начале. В чем их суть?
Кто определяет равноценность товаров, участвующих в мене?
Согласно ГК РФ ст.568 и Информационному письму Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 №69 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены» участники сделки сами указывают равноценность или неравноценность товаров в договоре.
Когда наступает момент исполнения договора, если имущество движимое и участники находятся в разных городах?
Сторона исполняет договор в ту минуту, когда передает товар перевозчику. В содержательной части сделки может присутствовать и такое уточнение: момент исполнения – это момент доставки товара второй стороне.
Можно ли совершить мену товара на услугу?
ГК РФ глава 31 допускает участие в сделке мены только материальные ценности, находящиеся в собственности сторон.