Вопросы, касающиеся найма и сдачи в аренду недвижимости в настоящее время очень распространены. Аренды квартиры является едва ли не самой часто встречающейся сделкой в нашей стране. Всем понятно, что устная договоренность о найме квартиры ничего не гарантирует сторонам, подтвердить и доказать что-либо без письменных документов практически невозможно. Во избежание проблем и непредвиденных расходов необходимо составить договор аренды квартиры.
Заключение договора соответствует интересам как арендатора (собственник может в любой момент повысить плату за жилье), так и арендодателя( съемщики могут повредить имущество). Кроме, того договор должен быть составлен грамотно, соответствовать законодательству и отражать интересы той или иной стороны.Грамотный письменно оформленный документ позволит избежать ненужных конфликтов.
- Чем отличается договор найма от аренды?
- Как заключить договор найма квартиры, какие документы проверить?
- Что нужно знать при совершении сделки:
- Как составить договор аренды жилого помещения? Где скачать бланк, образец?
- Как зарегистрировать договор аренды квартиры.
- Польза регистрации для сторон договора:
- Особенности регистрации
- Порядок регистрации:
- Возможно, вам будут интересны следующие статьи:
Чем отличается договор найма от аренды?
Хотя понятия найм и аренда квартиры часто используются как синонимы, с точки зрения законодательства между этими понятиями есть различия.
- Понятие найм относится только к жилым помещениям .
- При передаче жилого помещения юридическому лицу заключается договор аренды. Кроме того, юридическое лицо может арендовать это помещение только для проживания в нем граждан.
Таким образом, главным критерием разграничения договоров найма и аренды жилой недвижимости является является субъект — пользователь жилого помещения. Существует четкий принцип разделения договоров: если пользователем выступает гражданин, то это договор найма жилого помещения, если юридическое лицо — то аренды.
Стоит отметить, что вид договора определяется его содержанием . То есть если в договоре аренды, где стороной выступает юридическое лицо, заменить наименование сторон и назвать его договором найма, то к нему все равно будут применяться положения закона, регулирующие арендные отношения.
Как заключить договор найма квартиры, какие документы проверить?
Гражданин, который намерен сдать квартиру, или находится в поиске жилья, может заключить договор самостоятельно или через агентство.
На какие документы следует обратить внимание при съеме квартиры:
- Свидетельство о праве собственности. Необходимо для того, чтобы установить, сколько собственников у жилого помещения. Если собственников два и более, то договор должен быть заключен с ними всеми. Кроме того, проверив свидетельство о праве собственности квартиросъемщик может быть обманут: он подписывает договор с мошенником, а на следующий день может объявиться настоящий владелец недвижимости и попросит освободить квартиру.
- Узнать, была ли квартира приобретена в браке. Если в браке, то должно быть письменное согласие супруга на сдачу недвижимости в аренду.
- Документы, устанавливающие личность второй стороны по договору.
Что нужно знать при совершении сделки:
- Если договор аренды заключается сроком более, чем на 1 года, его нужно регистрировать. Договор аренды квартиры заключенный на срок до одного года (например, 11 месяцев) не следует регистрировать в государственных органах. Выход: заключать на 11 месяцев и пролонгировать договор по истечении этого срока, или каждые 11 месяцев заключать новый.
- Арендная плата — это доход собственника, с которого он обязан платить налог. Если он сдает как гражданин, то 13 процентов.
- Если арендатор сотрудничает с агентством недвижимости, то ему нужно быть предельно внимательным. В частности, не следует соглашаться с условием о предоставлении агентством клиенту вариантов жилья в течение определенного периода времени. В таком случае клиент будет обязан заплатить за подбор квартиры, даже если подходящее жилье так и не подобрали.
- Также собственнику квартиры следует обратить внимание на условие об исключительном праве агентства сдавать его квартиру. Возможно, квартира долгое время не будет сдаваться по вине агента. Тогда собственник при расторжении договора с агентством будет обязан оплатить услуги агентства и заплатить штраф.
Как составить договор аренды жилого помещения? Где скачать бланк, образец?
Договор составляется письменно в двух экземплярах ( по экземпляру арендатору и арендодателю). В случаях нотариального заверения или участия посредника возможно составление трех экземпляров. Стоить заметить, что обязательное нотариальное заверение при найме квартиры не требуется.
Что должно быть в договоре:
- наименование, место заключения, дата.
- реквизиты сторон ( максимально развернуто ). Паспортные данные- если договор между физическим лицами, ОГРН, ИНН- если с организацией.
- права и обязанности сторон,
- срок аренды
- количество проживающих
- в каких случаях можно расторгнуть договор в одностороннем порядке
- состояние квартиры
- Арендная плата и расчеты ( сумма, порядок,способ оплаты, входит ли оплата коммунальных услуг в арендную плату )
- подписи сторон.
Договор аренды квартиры (образец , бланк) можно найти на любом интернет-ресурсе. Он будет представлен и далее.
- Заполнение стандартного шаблона не вызывает сложностей, но нужно учитывать, в интересах какой стороны- арендатора или арендодателя он разработан, поэтому перед подписанием необходимо внимательно ознакомиться с документом.
- Кроме того, все денежные операции по договору (внесение платы за квартиру) необходимо оформлять расписками.
- Также к договору аренды прикладывается опись имущества, имеющейся в квартире мебели, техники. В описи указывается состояние предметов ( новые или б/у). Такая опись отражает интересы обеих сторон: арендатор не сможет «повесить» на арендатора сломанную вещь, если ее не было в списке, а арендатор будет обязан возместить ущерб, если испортит имущество.
- Передачу квартиры можно оформить актом приема-передачи, который будет являться приложением к договору и неотъемлемой его частью.
Письменная форма договора найма квартиры(типовой образец) по ссылке (здесь).
Как зарегистрировать договор аренды квартиры.
Государственная регистрация договора аренды квартиры — это процедура, проводимая регистрационными органами, направленная на внесение сведений о праве владения и пользования третьими лицами жилым помещением для проживания в нем в течение срока, указанного в договоре.
Польза регистрации для сторон договора:
- Арендатор (съемщик) защищен от того, что лишится права пользования жилым помещением при продаже квартиры собственником. Если договор зарегистрирован, то даже в случае продажи квартиры права нанимателя сохраняются на прежних условиях на установленный договором срок.
- В случае судебного спора легко доказать наличие правоотношения.
- Для собственника- наймодателя зарегистрированный договор является подтверждением дохода.
Особенности регистрации
- По общему правилу, государственная регистрация ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего из договора найма , заключенного на срок не менее года осуществляется на основании заявления сторон договора.
- Заявление о государственной регистрации найма жилого помещения подается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Росреестр), не позднее чем через один месяц со дня заключения договора.
- На государственную регистрацию найма жилого помещения нужно представить документы, подтверждающие права наймодателя на заключение данного договора.
- Государственная регистрация прекращения найма жилого помещения может осуществляться по заявлению одной из сторон договора, по истечении срока действия договора или в случае его расторжения.
- В какой срок осуществляется Государственная регистрация найма жилого помещения? Регистрация осуществляется в срок не позднее чем через пять рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.
Порядок регистрации:
- Уплатить государтсвенную пошлину.
- Составить и подать заявление на регистрацию.
- Прийти в регистрирующий орган с документами, подтверждающими личность.
- Взять с собой три экземпляра договора ( по одному для каждой стороны и одни для Росреестра).
- Если у собственника квартиры есть несовершеннолетние дети, которые также являются собственниками, то на регистрацию следует предоставить разрешение органов опеки и попечительства на совершение такой сделки.
- Если собственников жилья несколько, то потребуется их нотариально удостоверенное согласие.
Мы рассмотрели основные вопросы касающиеся заключения договора аренды (найма) квартиры, обозначили на что нужно обратить внимание при сдаче и съеме квартиры. Аренда жилых помещений широко распространена, в связи с этим распространены судебные споры и мошеннические действия в отношении обеих сторон: как собственников, так и съемщиков квартир. Поэтому рекомендуем внимательно знакомиться с текстом договора, проверять документы, и при необходимости обращаться за консультацией к юристам.